Квартира за 800 тысяч злотых, взнос 20 процентов, срок 25 лет: кредит 640 000 zł, платёж 4 042 zł по переменной ставке 5,79%. Тот же объект при взносе 10 процентов: кредит 720 000 zł, ставка вырастает до 6,24%, платёж до 4 745 zł. Разница в 703 zł ежемесячно и 131 тысяча злотых переплаты за весь срок.
Ставки mBank на 1 октября 2026
Банк обновил предложение сегодня, оно действует до 27 января 2027 года. Ставка складывается из двух частей: маржа банка, которая прописывается в договоре и не меняется весь срок, плюс рыночный индекс WIBOR 3M, который пересматривается каждые три месяца. Сейчас WIBOR 3M равен 3,83%.
| Параметр | Взнос от 20% (LTV до 80%) | Взнос 10% (LTV выше 80%) |
|---|---|---|
| Маржа промо | 1,96% | 2,41% |
| Маржа без промо | 3,96% | 4,41% |
| WIBOR 3M | 3,83% | 3,83% |
| Переменная ставка итого | 5,79% | 6,24% |
| Фиксированная на 5 лет, промо | 6,67% | 7,03% |
| Фиксированная на 5 лет, без промо | 8,67% | 9,03% |
| Комиссия за выдачу | 0% | 0% |
Обратите внимание на разрыв между промо и обычной маржой: два процентных пункта. Это не скидка за красивые глаза, а плата за выполнение условий, о которых ниже.
Платёж при взносе 20 процентов
Самый частый сценарий и самые адекватные условия. Банк видит, что четверть риска вы закрыли собой, и даёт маржу 1,96%. В таблице чистый платёж по кредиту, страховка добавляется отдельно.
| Цена квартиры | Взнос | Кредит | 20 лет | 25 лет | 30 лет |
|---|---|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 120 000 zł | 480 000 zł | 3 381 zł | 3 031 zł | 2 813 zł |
| 700 000 zł | 140 000 zł | 560 000 zł | 3 944 zł | 3 537 zł | 3 282 zł |
| 800 000 zł | 160 000 zł | 640 000 zł | 4 508 zł | 4 042 zł | 3 751 zł |
| 900 000 zł | 180 000 zł | 720 000 zł | 5 071 zł | 4 547 zł | 4 220 zł |
| 1 000 000 zł | 200 000 zł | 800 000 zł | 5 635 zł | 5 052 zł | 4 689 zł |
Растяжка срока с 20 до 30 лет снижает платёж примерно на шестую часть, но стоит дорого: на кредите 640 000 zł это лишние 357 тысяч злотых процентов.
Платёж при взносе 10 процентов
Минимальный взнос, который mBank вообще принимает. Банк добавляет к марже 0,45 процентного пункта и держит эту надбавку весь срок, даже когда долг опустится ниже 80 процентов стоимости квартиры. То есть вы платите за недостающий взнос не год и не два, а до конца.
| Цена квартиры | Взнос | Кредит | 20 лет | 25 лет | 30 лет |
|---|---|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 60 000 zł | 540 000 zł | 3 944 zł | 3 559 zł | 3 321 zł |
| 700 000 zł | 70 000 zł | 630 000 zł | 4 601 zł | 4 152 zł | 3 875 zł |
| 800 000 zł | 80 000 zł | 720 000 zł | 5 258 zł | 4 745 zł | 4 428 zł |
| 900 000 zł | 90 000 zł | 810 000 zł | 5 916 zł | 5 338 zł | 4 982 zł |
| 1 000 000 zł | 100 000 zł | 900 000 zł | 6 573 zł | 5 931 zł | 5 536 zł |
Чего нет в калькуляторах: страховка 0,05 процента
Промо-маржа выдаётся не просто так. Чтобы её получить и удержать, нужно минимум пять лет держать страхование жизни, здоровья и потери работы, а также счёт в mBank с поступлениями. Взнос по страховке считается ежемесячно как 0,05 процента от остатка долга и списывается вместе с платежом.
Звучит безобидно, пока не переведёшь в злотые. На кредите 720 000 zł это 360 zł в первый месяц. За пять лет обязательного периода набегает порядка 19 тысяч злотых.
| Цена квартиры | Взнос 20%: платёж | + страховка | Взнос 10%: платёж | + страховка |
|---|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 3 031 zł | 3 271 zł | 3 559 zł | 3 829 zł |
| 700 000 zł | 3 537 zł | 3 817 zł | 4 152 zł | 4 467 zł |
| 800 000 zł | 4 042 zł | 4 362 zł | 4 745 zł | 5 105 zł |
| 900 000 zł | 4 547 zł | 4 907 zł | 5 338 zł | 5 743 zł |
| 1 000 000 zł | 5 052 zł | 5 452 zł | 5 931 zł | 6 381 zł |
Срок 25 лет, переменная ставка, страховка на первый месяц. Дальше она медленно уменьшается вместе с остатком долга. Добавьте сюда страхование недвижимости от огня, это ещё примерно 400-600 zł в год.
Сколько стоит сэкономить на взносе
Соблазн понятный: вместо 160 тысяч внести 80 и купить квартиру на год раньше. Вот цена этого решения в переплате за 25 лет при неизменной ставке.
| Цена квартиры | Переплата при взносе 10% | Переплата при взносе 20% | Разница |
|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 527 663 zł | 429 397 zł | 98 266 zł |
| 700 000 zł | 615 607 zł | 500 963 zł | 114 644 zł |
| 800 000 zł | 703 551 zł | 572 530 zł | 131 021 zł |
| 900 000 zł | 791 495 zł | 644 096 zł | 147 399 zł |
| 1 000 000 zł | 879 439 zł | 715 662 zł | 163 777 zł |
Считайте так: недовнесённые 80 тысяч злотых на квартире за 800 тысяч обойдутся в 131 тысячу дополнительных процентов. Если деньги на полный взнос появятся в течение года-полутора, ждать обычно выгоднее, чем брать кредит на 90 процентов. Исключение одно: если квартиры дорожают быстрее, чем вы копите.
Какой доход нужен банку
Жёсткой формулы нет, банк считает здолность кредитову по собственной модели: доход, состав семьи, другие кредиты, лимиты по картам, даже регион проживания. Но ориентир простой: платёж вместе со страховкой не должен съедать больше 40 процентов чистого дохода семьи.
| Цена квартиры | Доход при взносе 20% | Доход при взносе 10% |
|---|---|---|
| 600 000 zł | от 7 600 zł нетто | от 8 900 zł нетто |
| 700 000 zł | от 8 800 zł нетто | от 10 400 zł нетто |
| 800 000 zł | от 10 100 zł нетто | от 11 900 zł нетто |
| 900 000 zł | от 11 400 zł нетто | от 13 300 zł нетто |
| 1 000 000 zł | от 12 600 zł нетто | от 14 800 zł нетто |
Расчёт на срок 25 лет. Для иностранцев добавляется требование к виду на жительство и к сроку работы в Польше, у разных банков оно разное, и именно здесь чаще всего разваливаются заявки.
С 7 октября mBank переходит на POLSTR
Реформа эталонных индексов добралась до ипотеки. WIBOR, на котором держатся переменные ставки последние тридцать лет, с 1 января 2027 года нельзя будет использовать в новых договорах. Его место занимает POLSTR, рассчитываемый по реальным сделкам на межбанковском рынке.
Сентябрь 2026: первыми переходят PKO BP, Erste и ING. С 1 октября к ним добавился Bank Millennium.
7 октября 2026: mBank начинает выдавать ипотеку на POLSTR 1M. Если вы подаёте заявку на этой неделе, успеваете ещё на WIBOR.
1 января 2027: WIBOR запрещён в новых договорах по всему рынку.
До 31 декабря 2036 года WIBOR продолжат публиковать для действующих кредитов, конверсия пройдёт по отдельному распоряжению с корректирующим спредом.
Паниковать не нужно. POLSTR 1M на конец сентября составлял около 3,54 процента против 3,83 у WIBOR 3M, то есть сам индекс ниже примерно на треть процентного пункта. Но банки компенсируют разницу маржой, поэтому итоговая ставка меняется мало. Что действительно меняется, так это скорость реакции: POLSTR 1M пересматривается ежемесячно, а не раз в квартал, и ваш платёж будет отзываться на решения НБП быстрее.
Как сбить ставку законными способами
mBank даёт три дополнительные скидки, которые складываются между собой. Вместе они дают до половины процентного пункта, а это на кредите 640 000 zł около 190 zł в месяц.
Что реально снижает ставку
- Заявка через интернет, а не в отделении: минус 0,20 процентного пункта
- Энергоэффективная недвижимость с нужным сертификатом: минус 0,20
- Активный клиент банка, продукт старше полугода: минус 0,10
- Взнос 20 процентов вместо 10: минус 0,45
Что ставку не снизит
- Хорошая кредитная история сама по себе: она влияет на решение, а не на цену
- Большой доход: он влияет на сумму кредита
- Торг в отделении без конкурентного предложения на руках
- Отказ от страховки: он как раз поднимет маржу на два пункта
Если 600-1000 тысяч это сумма кредита
Выше таблицы построены от цены квартиры. Если у вас уже есть решение банка на конкретную сумму, вот платёж напрямую от неё, срок 25 лет.
| Сумма кредита | Ставка 5,79% (взнос был от 20%) | Ставка 6,24% (взнос был 10%) |
|---|---|---|
| 600 000 zł | 3 789 zł | 3 954 zł |
| 700 000 zł | 4 421 zł | 4 613 zł |
| 800 000 zł | 5 052 zł | 5 272 zł |
| 900 000 zł | 5 684 zł | 5 931 zł |
| 1 000 000 zł | 6 315 zł | 6 591 zł |
Что ещё заплатить кроме взноса
Первый взнос это не вся сумма, которую нужно иметь на руках к сделке. На вторичном рынке добавляется от трёх до четырёх процентов стоимости квартиры.
PCC 2% от суммы в нотариальном акте, вторичный рынок
Нотариальная такса, около 2 000-3 000 zł с НДС
Запись права собственности в книгу вечистую, 200 zł
Запись ипотеки в книгу вечистую, 200 zł
Налог PCC от ипотеки, 19 zł
Оценка недвижимости, 500-1 000 zł
Страхование недвижимости, 400-600 zł в год
Комиссия агентства, если покупка идёт через него
На первичном рынке PCC не платится, вместо него в цену уже включён VAT, зато добавляются расходы на отделку. Подробнее про налоги при покупке мы разобрали в отдельной статье.
Подберём банк и доведём до решения
Кредитный дорадца сравнит предложения двенадцати банков, посчитает вашу здолность кредитову и соберёт документы. Услуга бесплатна для вас: банк платит комиссию дорадце, а ставка от этого не меняется.
Почему таблица и реальность расходятся
Промо-маржа не всем. Она привязана к сегменту клиента и к выполнению условий по счёту и страховке. Без них маржа вырастает до 3,96% и платёж на кредите 640 000 zł поднимается с 4 042 до 4 835 zł.
Банк считает свою стоимость квартиры. Если оценщик даст сумму ниже цены сделки, взнос пересчитают от оценки, и ваши 20 процентов могут превратиться в 17.
WIBOR меняется. За последние пять лет он проходил путь от 0,2 до 7,6 процента. Платёж в таблице верен на сегодня, а не на весь срок.
Деньги выдаются траншами на первичке. Пока дом строится, вы платите только проценты от выданной части, и настоящий платёж начнётся после последнего транша.
Источники и оговорки
- Условия кредита: mbank.pl, предложение действует с 1 октября 2026 по 27 января 2027 года
- Пример репрезентативный mBank: кредит 523 709 zł, платёж 3 321,83 zł на 291 месяц, RRSO 6,25%
- Страхование жизни, здоровья и потери работы: взнос 0,05% от остатка долга ежемесячно, общие условия от 15 июня 2026 года
- WIBOR 3M на 1 октября 2026 года: 3,83%. POLSTR 1M Stopa Składana на конец сентября: около 3,54%, администратор индекса GPW Benchmark
- Расчёт платежей выполнен по формуле аннуитета для равных платежей и сверен с примером репрезентативным банка
- Данные актуальны на 1 октября 2026 года. Таблицы носят справочный характер: окончательные условия банк определяет индивидуально после оценки кредитоспособности
Пока копите на взнос
Телеграм-бот Rentory присылает свежие объявления об аренде в Варшаве раньше, чем они расходятся по агентствам. Снимайте дешевле, пока собираете первый взнос.
Ещё по теме
Налоги при покупке недвижимости
Кредитный дорадца в Польше
Купить квартиру в Варшаве
Вторичный рынок Варшавы