Что это такое
Najem okazjonalny - это обычный договор найма плюс три документа: нотариальное заявление арендатора о добровольном подчинении исполнению, указание запасного адреса и согласие владельца того жилья. Сам договор при этом остаётся обычным договором найма.
Разница видна не тогда, когда всё хорошо, а когда арендатор перестал платить и не съезжает. По обычному договору вас ждёт суд по существу, оценка права на социальное жильё и ожидание, пока гмина это жильё найдёт. По оказиональному суд только ставит клаузулу исполнимости на готовый нотариальный акт.
Нет адреса для umowy najmu okazjonalnego?
Заполните форму, и мы подготовим комплект документов и предоставим запасной адрес с нотариально заверенной подписью.
Обычный найм и okazjonalny
Обычный договор
- Выселение только через суд по существу, месяцы разбирательства
- Суд обязан рассмотреть право арендатора на lokal socjalny
- Если социальное жильё присуждено, ждёте, пока его выделит гмина
- С 1 ноября по 31 марта выселить на улицу нельзя
- Всё это время квартира занята, а долг растёт
Najem okazjonalny
- Нотариальный акт уже есть, суд проверяет документы, а не спор
- Право на социальное жильё не рассматривается: адрес уже указан
- Выселяют не на улицу, а по указанному арендатором адресу
- Срок измеряется неделями и месяцами, а не годами
- Каувция до шестикратного чынша
Как оформить: пять шагов
Подписываете договор письменно, на определённый срок до десяти лет. Режим доступен только собственнику-физлицу, который не ведёт предпринимательскую деятельность по сдаче жилья.
Арендатор идёт к нотариусу и подписывает заявление о добровольном подчинении исполнению по art. 777 § 1 pkt 4 kpc. Вы обязательно забираете wypis этого акта себе.
Арендатор указывает запасной адрес и приносит согласие владельца того жилья. Своего адреса нет - предоставляем мы, с нотариально заверенной подписью.
Принимаете каувцию, подписываете протокол приёма-передачи со счётчиками и фотографиями. Без протокола спор о состоянии квартиры при выезде вы проиграете.
В течение 14 дней от начала найма подаёте зголошение в urząd skarbowy. Это ваш шаг, не арендатора.
Не подали зголошение за 14 дней - режима нет. Договор продолжает действовать, но как обычный найм, и нотариальный акт арендатора превращается в бумагу без силы.
Процедура выселения
Найм закончился по сроку или расторгнут по основаниям из договора. Расторжение только письменно и с указанием причины.
Вручаете арендатору żądanie opróżnienia lokalu с нотариально заверенной подписью и сроком не менее семи дней от вручения.
Срок прошёл, квартира не освобождена - подаёте в суд заявление о клаузуле исполнимости на нотариальный акт. Суд проверяет комплект документов.
С клаузулой идёте к судебному исполнителю, komornikowi. Он выселяет арендатора по указанному в документах адресу на основании art. 1046 kpc.
Долг взыскиваете параллельно, отдельным производством. Ждать выселения ради денег или наоборот не нужно.
Риски и ошибки
Что рушит защиту
- Пропущены 14 дней на зголошение в urząd skarbowy. Самая частая ошибка
- На руках нет wypisu нотариального акта: в суд идти не с чем
- Арендатор потерял запасной адрес и не заменил его за 21 день, а вы не расторгли договор
- Вы сдаёте как фирма или в рамках деятельности по найму: тогда нужен najem instytucjonalny
Что делать нельзя
- Менять замки, выносить вещи, отключать воду и свет. Это преступление по art. 191 kk
- Брать каувцию больше шестикратного чынша
- Выселять своими силами, до клаузулы и прихода komornika
Документы для скачивания
Комплект, которым мы пользуемся сами. Скачивайте, заполняйте, приносите нотариусу. Документы польские, подписываются по-польски: это язык договора и язык суда.
Как подать зголошение
- e-Urząd Skarbowy, вход через Profil Zaufany или mObywatel, pismo ogólne. Система выдаёт UPO, это самое надёжное доказательство срока
- Заказным письмом: считается дата отправки на почте, а не дата получения урядом
- Лично, в двух экземплярах: на втором ставят prezentatę и отдают вам
Что остаётся у вас на руках
- Урząд сам ничего не присылает и свидетельства не выдаёт
- Принятие зголошения он подтверждает по вашему требованию, art. 19b ust. 3, поэтому эта просьба вписана в шаблон
- Доказательством служит UPO, потвердження отправки письма или prezentata на втором экземпляре. Храните вместе с умовой
- Умову прикладывать не обязательно. Урząд вправе потребовать её предъявить
Шаблоны носят информационный характер и не заменяют юридическую консультацию. Под конкретную квартиру и конкретного арендатора условия стоит проверить: поможем бесплатно.
Налог с аренды: микрорахунек и оплата
Частная аренда облагается рычалтом: 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с суммы сверх этого. У супругов общий лимит 200 000 zł. Расходы не вычитаются, поэтому базой считается полученный чынш. Если в договоре прямо написано, что медиа и административный чынш несёт арендатор, эти суммы доходом собственника не считаются, даже когда проходят через ваш счёт транзитом.
Откройте генератор микрорахунка на podatki.gov.pl. Введите PESEL, если не ведёте деятельность, или NIP, если ведёте. Нажмите «Wygeneruj».
Получите 26-значный номер. Он бесплатный, выдаётся сразу, никогда не меняется и годится для всех налогов: PIT, CIT, VAT. Сохраните его в банке шаблоном.
Считайте налог за месяц: чынш умножаете на 8,5%. Отдельной декларации каждый месяц подавать не нужно.
Платите до 20 числа следующего месяца. Квартально можно, если доход за прошлый год был меньше 200 000 евро, тогда до 20 числа после квартала.
Раз в год подаёте PIT-28, до 30 апреля за предыдущий год. Там же отмечается, что платили поквартально.
Как заплатить в PKO
- Приложение IKO или сайт iPKO, раздел «Przelewy», пункт «Przelew podatkowy». Обычным переводом налог не отправляйте
- Symbol formularza: PPE. Это рычалт, не PIT-36 и не PIT-37
- Okres: год, буква M и месяц. За сентябрь 2026 это 26M09. При квартальной оплате буква K и номер квартала, например 26K03
- Rachunek: ваш 26-значный микрорахунек. Сохраните шаблон, дальше оплата в два клика
- Kwota: сумма налога. Имя и адрес подтягиваются из данных счёта
Что важно не перепутать
- Микрорахунек генерируется по PESEL, а не по номеру урядового счёта. Старые счета urzędu skarbowego для этого уже не работают
- Платит тот, чей PESEL в микрорахунке. С чужого счёта платить нельзя, налог повиснет
- Срок 20 число следующего месяца, а не конец месяца
- Подтверждение перевода храните вместе с умовой и зголошением
Нет адреса для umowy najmu okazjonalnego?
Заполните форму, и мы подготовим комплект документов и предоставим запасной адрес с нотариально заверенной подписью.
Ещё по теме
Адрес для najem okazjonalny
Сдать квартиру в управление
Чинш, административный чинш и кауция
Мельдунек и его преимущества