Коротко: гражданство на ставки не влияет, иностранец платит столько же, сколько поляк. Разовые расходы при покупке жилья на вторичке составляют примерно 2,5-3% сверх цены, у застройщика около 0,5-1%, потому что PCC там не платится. Ежегодный налог на квартиру в Варшаве измеряется десятками злотых, а не тысячами.
Из чего складываются расходы покупателя
Слово «налоги» в сделке с недвижимостью означает сразу несколько разных платежей, и путают их постоянно. Разберём по порядку: что разовое, что ежегодное и кто это собирает.
| Платёж | Вторичный рынок | От застройщика |
|---|---|---|
| PCC, налог на сделку | 2% от суммы акта | не платится |
| VAT | нет | 8% или 23%, уже в цене |
| Нотариальная такса | по шкале, для жилья половина ставки, плюс VAT 23% | |
| Судебные сборы | 200 zł за право собственности, 100 zł за новую книгу, 200 zł за ипотеку | |
| Ежегодный налог гмине | до 1,25 zł за м² в 2026 году | |
Вторичка: PCC 2%
Podatek od czynności cywilnoprawnych платит покупатель. На практике его считают от суммы, записанной в нотариальном акте: нотариус выступает плательщиком, удерживает деньги в день сделки и сам перечисляет их в налоговую. Отдельно бегать с декларацией PCC-3 не нужно, это его забота.
При этом закон говорит о рыночной стоимости объекта, и цена в акте должна ей соответствовать. Пока она в рынке, вопросов не возникает. Если сумма заметно ниже, налоговая вправе её оспорить.
Практический вывод: сумму PCC надо иметь на счету к моменту сделки вместе с остальными расходами, а не после неё.
Занижать цену в акте бессмысленно. Налоговая сопоставляет её с рыночной, при существенном расхождении вызывает на пояснения, а дальше назначает оценщика и доначисляет разницу с процентами. Если оценка покажет занижение больше чем на треть, стоимость экспертизы тоже ляжет на покупателя.
Первая квартира: освобождение от PCC
С осени 2023 года действует льгота для тех, кто покупает своё первое жильё на вторичном рынке. Условие простое и жёсткое: покупатель физическое лицо, и до этого он нигде в мире не был собственником жилого дома, квартиры или доли в них. Исключение делают для унаследованной доли не больше половины.
Льгота работает
- Покупатель раньше не владел жильём ни в Польше, ни за границей
- Объект жилой: квартира, дом или право собственности на них
- Сделка на вторичном рынке, у физлица или компании-собственника
- Гражданство значения не имеет, белорус и украинец пользуются ею наравне с поляком
Льготы нет
- У покупателя уже есть или было жильё, пусть даже в другой стране
- Покупается участок, гараж или помещение под бизнес
- Покупатель фирма, а не физическое лицо
- Речь о шестой и следующей квартире в одной инвестиции, там своя повышенная ставка
Важное уточнение этого года. Раньше налоговая применяла принцип «всё или ничего»: если один из двух покупателей уже имел жильё, освобождение теряли оба. В апреле 2026 года Naczelny Sąd Administracyjny этот подход отверг, и теперь льгота считается по долям. Тот, кто условиям соответствует, не платит ничего со своей доли, а второй покупатель платит 2% только со своей.
Ставка 6%: когда покупка становится дороже
Отдельная повышенная ставка появилась в 2024 году против оптовой скупки жилья. Она применяется к шестой и каждой следующей квартире, приобретаемой в одном здании или на одной инвестиции, и действует даже на первичном рынке, где обычного PCC нет. Частного покупателя одной квартиры это не касается, но инвестору, который берёт этаж целиком, считать надо заранее.
Новостройка: VAT уже в цене
Покупая у застройщика, вы не платите PCC. Вместо него в стоимости сидит VAT, и отдельной строкой его никто не выставляет: в прайсе всегда цена брутто.
Льготная ставка для жилья в рамках социальной программы: квартиры до 150 м² и дома до 300 м². В этот лимит попадает подавляющее большинство сделок в Варшаве.
Стандартная ставка на площадь сверх лимита, а также на гаражные места и кладовые, если они продаются отдельным договором, а не как часть квартиры.
Отсюда практическая деталь: место в подземном паркинге выгоднее оформлять вместе с квартирой в одном акте, тогда оно идёт по ставке жилья. Отдельный договор на гараж почти всегда означает 23%.
Нотариус и суд: сколько это в деньгах
Нотариальная такса рассчитывается по шкале из распоряжения министра юстиции, и для продажи жилого помещения применяется половина обычной ставки. К результату добавляется VAT 23%. Указанные цифры это максимум, на практике с нотариусом торгуются, особенно на дорогих объектах.
| Цена квартиры | Такса, максимум | С VAT 23% | Суд |
|---|---|---|---|
| 400 000 zł | 1 185 zł | 1 458 zł | 200-500 zł |
| 500 000 zł | 1 385 zł | 1 704 zł | 200-500 zł |
| 800 000 zł | 2 285 zł | 2 810 zł | 200-500 zł |
| 1 200 000 zł | 2 585 zł | 3 180 zł | 200-500 zł |
Судебные сборы фиксированные: 200 zł за внесение права собственности в księgę wieczystą, 100 zł за заведение новой книги, если объект её не имеет, и ещё 200 zł за запись ипотеки при покупке в кредит. Плюс выписки из акта, они считаются постранично.
Пример на цифрах. Квартира на вторичке за 700 000 zł, покупатель не первая квартира, кредит есть. PCC 14 000 zł, такса 1 985 zł плюс VAT это 2 442 zł, суд 400 zł, выписки около 200 zł. Итого сверх цены примерно 17 000 zł, то есть 2,4%. Та же квартира у застройщика: расходов сверх цены около 3 000 zł, потому что PCC нет.
После сделки: ежегодный налог гмине
Podatek od nieruchomości платят все собственники, ставку устанавливает своя гмина в пределах общепольского максимума. На 2026 год потолок для жилых помещений составляет 1,25 zł за квадратный метр в год, для помещений под бизнес 35,53 zł за метр.
Обязанность возникает с первого числа месяца, следующего за покупкой. Купили в марте, платите с апреля.
В течение 14 дней подаёте в гмину декларацию IN-1 с приложениями. Гмина сама вас не найдёт и напомнит нескоро, а просрочка это её право на санкции.
Дальше приходит решение с суммой. Платёж делится на четыре срока в году, а если вся сумма не превышает 100 zł, её платят разово.
Для квартиры 55 м² в Варшаве это около 69 zł в год по максимальной ставке. Отдельно считаются кладовая и место в паркинге, у них своя квалификация.
Что меняется, если вы иностранец
По налогам ничего. Ставки PCC, VAT, нотариальная такса и сборы одинаковы для гражданина Польши, Беларуси, Украины или Казахстана. Разница лежит в другой плоскости и к налоговой не относится.
Что действительно отличается
- Разрешение MSWiA на дом с участком или землю для граждан не из ЕЭЗ и Швейцарии. Квартиры это правило не касается
- Банк при ипотеке требует больше документов и часто больший взнос
- Расчёты из-за границы проходят проверку по правилам противодействия отмыванию
Что одинаково
- Ставка PCC и порядок его удержания нотариусом
- Освобождение на первую квартиру, гражданство в условиях не упоминается
- VAT в цене новостройки
- Ежегодный налог гмине и декларация IN-1
Подробнее о согласии министерства мы разобрали в отдельном материале: разрешение MSWiA на покупку недвижимости.
Налоги потом: продажа и аренда
Покупка это не конец налоговой истории, поэтому два сценария стоит держать в голове заранее.
Продажа раньше пяти лет
- Доход облагается PIT по ставке 19%, база это разница между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку
- Пять лет считают от конца календарного года покупки, а не от даты акта
- Декларация PIT-39 за год продажи
- Налога не будет, если за три года потратить сумму на собственные жилищные цели
Сдача в аренду
- Частная аренда идёт по ryczałt: 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% сверх этого
- У супругов общий лимит 200 000 zł
- Расходы не вычитаются, база это полученный чинш
- Платёж до 20 числа следующего месяца, годовая декларация PIT-28
Поможем купить квартиру с проверкой документов
Подберём вариант под бюджет и посчитаем полную стоимость сделки вместе с налогами и нотариусом, чтобы сумма на счёте не оказалась меньше нужной. Проверим księgę wieczystą и условия договора до подписания.
Смотрите новостройки?
В каталоге 47 жилых комплексов Варшавы с ценами, сроками сдачи и планировками. У застройщика PCC не платится, и это сразу минус 2% к расходам на сделку.
Источники и нормы
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych: art. 7 (ставки), art. 9 pkt 17 (освобождение для первой квартиры)
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych: ежегодный налог, декларация IN-1, сроки уплаты
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: § 3 (шкала), § 6 (половина ставки для жилого помещения)
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: сборы за записи в księdze wieczystej
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych: art. 30e (19% при продаже), art. 21 ust. 1 pkt 131 (жилищная льгота)
- Постановление NSA от 7 апреля 2026 года о применении освобождения от PCC по долям при совместной покупке
- Данные актуальны на 28 сентября 2026 года. Максимальная ставка налога на жильё в 2026 году: 1,25 zł за м²
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию налогового советника по конкретной сделке.
