Czym to jest
Najem okazjonalny to zwykła umowa najmu plus trzy dokumenty: notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego oraz zgoda właściciela tego lokalu. Sama umowa pozostaje zwykłą umową najmu.
Różnica widoczna jest nie wtedy, gdy wszystko idzie dobrze, lecz gdy najemca przestaje płacić i nie chce się wyprowadzić. Przy zwykłej umowie czeka Państwa proces co do istoty, badanie prawa do lokalu socjalnego i oczekiwanie, aż gmina taki lokal wskaże. Przy najmie okazjonalnym sąd jedynie nadaje klauzulę wykonalności gotowemu aktowi notarialnemu.
Nie masz adresu do umowy najmu okazjonalnego?
Wypełnij formularz, a my przygotujemy komplet dokumentów i wskażemy lokal zastępczy z poświadczonym notarialnie podpisem.
Zwykły najem a okazjonalny
Zwykła umowa
- Eksmisja wyłącznie po procesie co do istoty, miesiące postępowania
- Sąd bada prawo najemcy do lokalu socjalnego
- Po przyznaniu lokalu socjalnego czeka się na jego wskazanie przez gminę
- Od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się eksmisji donikąd
- Przez cały ten czas mieszkanie jest zajęte, a dług rośnie
Najem okazjonalny
- Akt notarialny już istnieje, sąd bada dokumenty, a nie spór
- Prawo do lokalu socjalnego nie jest badane: adres został wskazany
- Eksmisja następuje pod adres wskazany przez najemcę, a nie donikąd
- Czas liczy się w tygodniach i miesiącach, nie w latach
- Kaucja do sześciokrotności miesięcznego czynszu
Jak to zawrzeć: pięć kroków
Umowa na piśmie, na czas oznaczony do dziesięciu lat. Tryb dostępny wyłącznie właścicielowi będącemu osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 kpc. Proszę koniecznie odebrać wypis tego aktu.
Najemca wskazuje lokal zastępczy i przedkłada zgodę jego właściciela. Jeżeli nie ma takiego adresu, zapewniamy go my, z podpisem notarialnie poświadczonym.
Kaucja, protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami licznikow i dokumentacją fotograficzną. Bez protokołu spór o stan mieszkania przy zwrocie jest przegrany.
W terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. To obowiązek właściciela, nie najemcy.
Brak zgłoszenia w terminie 14 dni oznacza, że do umowy nie stosuje się przepisów o najmie okazjonalnym. Umowa nadal obowiązuje, ale jak zwykły najem, a akt notarialny najemcy traci znaczenie.
Procedura eksmisji
Najem wygasł albo został wypowiedziany na podstawie wskazanej w umowie. Wypowiedzenie wyłącznie na piśmie i z podaniem przyczyny.
Doręczenie najemcy żądania opróżnienia lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym, z terminem nie krótszym niż siedem dni od doręczenia.
Po bezskutecznym upływie terminu wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd bada komplet dokumentów.
Z klauzulą do komornika. Eksmisja następuje pod adres wskazany w dokumentach, na podstawie art. 1046 kpc.
Roszczenia pieniężne prowadzi się równolegle, w odrębnym postępowaniu. Nie trzeba czekać z jednym na drugie.
Ryzyka i błędy
Co niszczy ochronę
- Przekroczony termin 14 dni na zgłoszenie do urzędu skarbowego. Błąd numer jeden
- Brak wypisu aktu notarialnego: nie ma z czym iść do sądu
- Najemca utracił lokal zastępczy, nie wskazał nowego w 21 dni, a umowa nie została wypowiedziana
- Wynajem w ramach działalności gospodarczej: wtedy właściwy jest najem instytucjonalny
Czego robić nie wolno
- Wymieniać zamków, wynosić rzeczy, odcinać wody i prądu. To przestępstwo z art. 191 kk
- Pobierać kaucji wyższej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu
- Eksmitować samodzielnie, przed klauzulą i komornikiem
Dokumenty do pobrania
Komplet, z którego korzystamy sami. Do pobrania, wypełnienia i zabrania do notariusza.
Jak złożyć zgłoszenie
- e-Urząd Skarbowy, logowanie Profilem Zaufanym lub aplikacją mObywatel, pismo ogólne. System wystawia UPO, najmocniejszy dowód dochowania terminu
- Listem poleconym: liczy się data nadania, a nie data doręczenia
- Osobiście, w dwóch egzemplarzach: na drugim urząd przybija prezentatę i zwraca go Państwu
Co zostaje w Państwa rękach
- Urząd nie przysyła z urzędu żadnego zaświadczenia
- Przyjęcie zgłoszenia potwierdza na żądanie, art. 19b ust. 3, dlatego taka prośba jest we wzorze
- Dowodem jest UPO, potwierdzenie nadania albo prezentata na drugim egzemplarzu. Przechowywać razem z umową
- Dołączanie umowy nie jest obowiązkowe. Urząd może zażądać jej okazania
Wzory mają charakter informacyjny i nie zastępują porady prawnej. Pod konkretne mieszkanie i konkretnego najemcę warto je sprawdzić: pomożemy bezpłatnie.
Podatek od najmu: mikrorachunek i płatność
Najem prywatny rozlicza się ryczałtem: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Małżonkowie mają wspólny limit 200 000 zł. Kosztów nie odlicza się, podstawą jest otrzymany czynsz. Jeżeli z umowy wprost wynika, że media i czynsz administracyjny obciążają najemcę, kwoty te nie stanowią przychodu właściciela, nawet gdy przechodzą przez jego rachunek.
Generator mikrorachunku na podatki.gov.pl. PESEL, jeżeli nie prowadzą Państwo działalności, albo NIP, jeżeli prowadzą. Przycisk „Wygeneruj”.
System poda 26-cyfrowy numer. Jest bezpłatny, nadawany od razu, nigdy się nie zmienia i służy do wszystkich podatków: PIT, CIT, VAT.
Podatek za miesiąc to czynsz razy 8,5%. Comiesięcznych deklaracji się nie składa.
Płatność do 20. dnia następnego miesiąca. Kwartalnie można, jeżeli przychód za poprzedni rok był niższy niż 200 000 euro.
Raz w roku PIT-28, do 30 kwietnia za rok poprzedni. W nim wykazuje się też rozliczenie kwartalne.
Jak zapłacić w PKO
- Aplikacja IKO lub serwis iPKO, zakładka „Przelewy”, pozycja „Przelew podatkowy”. Zwykły przelew tu nie zadziała
- Symbol formularza: PPE, czyli ryczałt, a nie PIT-36 ani PIT-37
- Okres: rok, litera M i miesiąc. Za wrzesień 2026 będzie to 26M09. Przy rozliczeniu kwartalnym litera K, na przykład 26K03
- Rachunek: Państwa 26-cyfrowy mikrorachunek. Warto zapisać szablon
- Kwota: wyliczony podatek. Dane płatnika podstawiają się z rachunku
Czego nie pomylić
- Mikrorachunek powstaje z numeru PESEL, a nie z numeru rachunku urzędu. Dawne rachunki urzędów skarbowych już nie działają
- Płaci ta osoba, której PESEL jest w mikrorachunku. Przelew z cudzego konta zawiśnie
- Termin to 20. dzień następnego miesiąca, nie koniec miesiąca
- Potwierdzenie przelewu warto trzymać razem z umową i zgłoszeniem
Nie masz adresu do umowy najmu okazjonalnego?
Wypełnij formularz, a my przygotujemy komplet dokumentów i wskażemy lokal zastępczy z poświadczonym notarialnie podpisem.
Więcej na ten temat
Adres do umowy najmu okazjonalnego
Zarządzanie nieruchomościami
Czynsz, czynsz administracyjny i kaucja
Wynajem mieszkania w Warszawie