Коротко: месяц на возврат считают от передачи квартиры, а не от даты в договоре. Сначала отправляете заказное письмо с требованием и сроком 14 дней. Если денег нет, подаёте иск на e-sad.gov.pl: сбор 1,25% от суммы, минимум 30 zł. Люблинский суд выносит приказ по документам, без заседания. Вся история обычно укладывается в полтора-два месяца.
Когда владелец обязан вернуть залог
Кауция - это обеспечение, а не предоплата за последние месяцы. Она лежит у владельца до конца найма и возвращается, когда квартира передана обратно. Срок один: месяц со дня освобождения помещения. Считают его не от даты, записанной в договоре как конец найма, а от дня, в который вы вывезли вещи, сдали ключи и подписали протокол. Разница принципиальная, и именно на ней обычно спорят.
Размер кауции при обычном найме ограничен двенадцатикратной месячной платой (art. 6 ust. 1). На практике в Варшаве берут одну-две месячные платы. В режиме najem okazjonalny потолок ниже, шестикратный чинш.
Что удержать можно
- Неоплаченный чинш и коммунальные платежи за период найма
- Долг по показаниям счётчиков, если по договору медиа на вас
- Ущерб сверх нормальной эксплуатации: разбитое стекло, прожжённая столешница, сорванная дверь
- Пропавшее из квартиры оборудование, указанное в протоколе при заселении
Что удержать нельзя
- Естественный износ: art. 6b ust. 1 относит его к обязанностям владельца
- Потускневшие стены и потёртости у выключателей после двух лет проживания
- Помутневший силикон в душевой и известковый налёт на смесителе
- Затёртости под ножками мебели и след от шкафа на обоях
- Плановая покраска перед новым жильцом: это подготовка квартиры к сдаче, а не ремонт после вас
Типичный спор, который в суде заканчивается в пользу жильца. Залог 4 500 zł, срок проживания три года, в протоколе при выезде претензий нет. Из суммы вычли 1 800 zł на освежение стен и новый силикон в душевой. Обе позиции относятся к подготовке квартиры для следующего жильца, а значит эти 1 800 zł подлежат возврату вместе с процентами.
Что такое e-sąd и кому он подходит
E-sąd - это электронное упоминательное производство, EPU. Все дела в нём ведёт один суд: Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie, VI Wydział Cywilny, независимо от того, в каком городе вы жили. Заседаний нет, документы физически не прикладываются, их только перечисляют в иске. Решение выносит referendarz sądowy на основании текста иска.
Порядок подходит, когда требование денежное, бесспорное и подтверждено бумагами. Для возврата кауции это типичная ситуация: есть договор, есть перевод, есть протокол.
E-sąd подойдёт
- Требование стало подлежащим оплате не раньше чем за три года до подачи иска
- Ответчик живёт в Польше, и у вас есть его адрес для корреспонденции
- Сумма понятна и обоснована: кауция целиком или её незаконно удержанная часть
- На руках договор найма и подтверждение внесения кауции
Придётся идти обычным путём
- Владелец выехал из Польши и его адрес в стране неизвестен
- Кауция вносилась наличными, а в договоре о ней ничего не написано
- Спор фактический: владелец предъявляет фотографии повреждений и оценку ущерба
- С момента, когда деньги должны были вернуть, прошло больше трёх лет
Первое письмо: wezwanie do zapłaty
Досудебное требование делает две вещи: фиксирует дату, с которой владелец точно знает о претензии, и показывает суду, что вы пробовали договориться. Отправляется письмом, а не сообщением в мессенджере: в суде важна доказуемая дата вручения.
Печатаете требование в двух экземплярах. Один отправляете, второй остаётся у вас с квитанцией.
Отправляете list polecony za potwierdzeniem odbioru. Стоит 8-15 zł на почте. Электронный вариант через Pocztex тоже подходит, письмо всё равно доставят бумажным.
Храните potwierdzenie nadania и, когда придёт, potwierdzenie odbioru. Это ваши доказательства, в иске вы сошлётесь именно на них.
Ждёте срок, который сами указали, обычно 14 дней с момента вручения. Если письмо не забрали с почты, считается вручённым после двукратного извещения.
Образец досудебного требования
[Miejscowość], dnia [data]
[Imię i nazwisko, adres, PESEL lub numer paszportu]
Adresat: [imię i nazwisko właściciela, adres]
WEZWANIE DO ZAPŁATY
Na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego przy ul. [adres] z dnia [data umowy] wpłaciłem/wpłaciłam kaucję zabezpieczającą w wysokości [kwota] zł. Najem zakończył się [data], lokal został protokolarnie przekazany Panu/Pani [data przekazania].
Termin zwrotu kaucji, o którym mowa w art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, upłynął bezskutecznie. Do dnia dzisiejszego kaucja nie została zwrócona [w całości / w kwocie … zł].
Wzywam do zapłaty kwoty [kwota] zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w terminie 14 dni od doręczenia niniejszego pisma, na rachunek [numer konta]. Po bezskutecznym upływie terminu skieruję sprawę do sądu, co spowoduje powstanie dalszych kosztów po Pana/Pani stronie.
[podpis]
Регистрация на портале суда
Регистрация занимает несколько минут. Удобнее заходить через login.gov.pl: тогда имя, фамилия и PESEL подставятся сами, а подпись под иском будет подтверждена Профилем Заўфаным. Обычная регистрация по логину и паролю тоже работает, подтверждение приходит на почту.
Если PESEL нет, при регистрации отмечаете соответствующий вариант и вводите данные паспорта: вид документа, серию с номером и страну выдачи. Иностранный паспорт система принимает. Сложность обычно не в ваших данных, а в данных владельца: нужны имя, фамилия и адрес для корреспонденции, они берутся из договора найма.
Заполняем исковое заявление
Форма ведёт по полям и не даёт перейти дальше, пока обязательные не заполнены. Разберём те, где обычно спотыкаются.
Ваши данные. Адрес указывайте нынешний, куда суд отправит корреспонденцию, а не адрес квартиры, из которой вы съехали.
Данные ответчика. Имя, фамилия и адрес обязательны, PESEL желателен, если он есть в договоре. По этому адресу поедет судебный приказ, ошибка здесь стоит недель.
Сумма иска. Заявляете лишь незаконно удержанную часть. Если часть удержана законно, её из расчёта исключаете, иначе суд снизит требование, а расходы распределит пропорционально.
Проценты. Отмечаете в форме odsetki ustawowe za opóźnienie и указываете дату, с которой они идут: следующий день после истечения месячного срока на возврат.
Доказательства. Перечисляете список словами: договор, подтверждение перевода, протоколы, требование и квитанции почты, переписка. Файлы не загружаются.
Оплата. Сбор платится картой на портале сразу после отправки. Номер дела приходит на почту, статус виден в кабинете на портале.
Сколько стоит подача
Судебный сбор в EPU составляет 1,25% от суммы иска и не может быть меньше 30 zł. Округляется вверх до полного злотого.
| Сумма иска | Судебный сбор |
|---|---|
| 2 000 zł | 30 zł (минимум) |
| 3 000 zł | 38 zł |
| 4 000 zł | 50 zł |
| 5 000 zł | 63 zł |
| 6 000 zł | 75 zł |
| 7 000 zł | 88 zł |
Образец обоснования (uzasadnienie)
Strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego przy ul. [adres], zawarta [data]. Zgodnie z § [numer] umowy powód wpłacił kaucję zabezpieczającą w kwocie [kwota] zł, co potwierdza przelew z dnia [data].
Najem ustał [data]. Lokal został opróżniony i wydany pozwanemu [data], co potwierdza protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez obie strony, bez uwag co do stanu lokalu.
Kaucja nie została zwrócona mimo upływu terminu z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów [oraz mimo bezpodstawnego potrącenia kwoty … zł tytułem …]. Powód wezwał pozwanego do zapłaty pismem z dnia [data], doręczonym [data]; termin 14 dni upłynął bezskutecznie.
Roszczenie jest zatem wymagalne i w pełni zasadne. Odsetek ustawowych za opóźnienie powód domaga się od dnia [pierwszy dzień po terminie zwrotu] do dnia zapłaty.
Судебный приказ и две недели тишины
После оплаты дело уходит к референдарю. Ожидание обычно занимает от недели до месяца. Если иск обоснован, выносится nakaz zapłaty: судебный приказ, его отправляют ответчику на указанный вами адрес. С этого момента владельцу даётся 14 дней на возражение.
Чаще всего на этом история и заканчивается. Получив документ из суда, владелец переводит деньги: спорить дороже. Если 14 дней прошли молча, приказ становится окончательным, и суд электронно выдаёт клаузулу исполнимости, она появится в вашем кабинете на портале.
Приказ есть, денег нет: komornik
Приказ с клаузулой - это исполнительный документ. Дальше выбираете komornika в реестре на komornik.pl и подаёте заявление о возбуждении исполнительного производства. Указываете, что известно об имуществе должника: банк, место работы, машина. Чем конкретнее данные, тем быстрее результат.
Платит за исполнение должник. Оплата исполнительного производства составляет 10% от взысканной суммы и прибавляется к его долгу, а если он погасит долг в течение месяца после уведомления, ставка снижается до 3%. С вас могут попросить только аванс на конкретные расходы, например на розыск имущества. Списание со счёта занимает от двух недель, поиск активов растягивается до трёх месяцев.
Когда приходит sprzeciw
Возражение не нужно обосновывать, поэтому иногда его подают просто чтобы потянуть время. Последствие такое: приказ полностью теряет силу, а электронное производство суд прекращает. Дело автоматически в другой суд не уходит, это изменилось в 2020 году, и старые инструкции в интернете до сих пор пишут иначе.
Ключевой срок: три месяца с даты постановления о прекращении. Подадите обычный иск в этот срок - сохранятся последствия первой подачи, включая прерывание срока давности. Пропустите - формально придётся начинать с нуля, и давность продолжит течь как ни в чём не бывало.
В обычном производстве сбор считается по общей ставке 5% от суммы иска, минимум 30 zł, к иску прикладываются копии документов, назначается заседание. При сумме до 20 000 zł вести дело можно самостоятельно. Если польского не хватает, адвокат обойдётся в 1 500-3 000 zł, и при выигрыше часть этих расходов суд возложит на ответчика.
Сколько времени и сколько денег
| Этап | Срок |
|---|---|
| Досудебное требование: отправка и ожидание | 14 дней |
| Заполнение и подача иска | 30-40 минут |
| Рассмотрение референдарем | от недели до месяца |
| Срок на возражение владельца | 14 дней |
| Исполнительное производство, если понадобится | 2 недели - 3 месяца |
| Типичный сценарий с добровольной оплатой | полтора-два месяца |
| Расход | Сумма |
|---|---|
| List polecony za potwierdzeniem odbioru | 8-15 zł |
| Судебный сбор в EPU, 1,25% от суммы | 30-88 zł |
| Komornik | оплачивает должник |
| Адвокат | не обязателен |
| Итого из вашего кармана | 38-100 zł |
При выигрыше суд возлагает судебные расходы на ответчика, поэтому по итогу вы получаете и кауцию, и сбор, и проценты. Ориентир по рынку: залог в Варшаве сейчас составляет 3 000-5 000 zł.
Что ещё взыскать сверх залога
Помимо самой суммы вы вправе взыскать odsetki ustawowe za opóźnienie по art. 481 Kodeksu cywilnego. Ставка привязана к stopie referencyjnej NBP плюс 5,5 процентного пункта. После снижения ставок с 5 марта 2026 года это 3,75% плюс 5,5, то есть 9,25% годовых. Проценты идут со дня, следующего за последним днём месячного срока на возврат, и до дня оплаты.
Расчёт на цифрах: кауция 4 000 zł, просрочка 90 дней. 4 000 × 9,25% × 90 / 365 = 91,23 zł. Сумма небольшая, но требовать её стоит: суд присуждает проценты автоматически, если они заявлены, и они продолжают капать до фактической оплаты.
Почему залог чаще всего теряют
Нет протокола при въезде. Без фиксации начального состояния любая царапина становится вашей. Протокол при въезде важнее протокола при выезде.
Нет фотографий. Снимите комнаты, полы, стены, технику и показания счётчиков в день заезда и в день выезда. Отправьте себе на почту, чтобы осталась дата.
Требование отправлено в мессенджер. Переписка годится как дополнительное доказательство, но датой вручения суд считает почтовое уведомление.
Пропущен срок. Требование о возврате кауции обычно гасится давностью через три года, а в EPU действует собственное ограничение по трём годам. Затягивать незачем.
Залог отдан наличными и никак не задокументирован. Остаются только косвенные доказательства. Переводите кауцию со счёта и пишите в назначении, за какую квартиру она вносится.
Чек-лист: что собрать до подачи
Договор найма со всеми приложениями
Подтверждение внесения кауции: перевод или расписка
Протокол приёма-передачи при въезде
Протокол при выезде, с показаниями счётчиков
Фотографии квартиры до и после проживания
Копия wezwania do zapłaty
Квитанция об отправке письма
Уведомление о вручении, если вернулось
Имя, фамилия и адрес владельца из договора
Ваш PESEL или данные паспорта
Номер счёта для возврата денег
Сообщения от владельца, где упоминается залог
Отсутствие одного документа не закрывает дорогу в суд. Чем полнее комплект, тем выше шанс, что дело закончится приказом без возражений.
Поможем снять квартиру с проверкой договора
Подберём варианты под бюджет, а договор проверим до подписания: размер кауции и условия её возврата, протокол приёма-передачи, порядок оплаты медиа. Именно эти пункты потом и доводят до суда.
Ищете квартиру сами?
Телеграм-бот Rentory присылает свежие объявления об аренде в Варшаве раньше, чем они расходятся по агентствам. Подпишитесь и приходите на просмотр первым.
Источники и нормы
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: art. 6 (размер и возврат кауции), art. 6b (естественный износ)
- Kodeks postępowania cywilnego, art. 505(28)-505(37): электронное упоминательное производство, последствия возражения и прекращения дела
- Kodeks cywilny, art. 481: проценты за просрочку
- Портал электронного суда: e-sad.gov.pl, реестр судебных исполнителей: komornik.pl
- Данные актуальны на 28 сентября 2026 года. Ставка процентов за просрочку: 9,25% годовых с 5 марта 2026 года
Материал носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретному делу.
Ещё по теме
Чинш, административный чинш и кауция
Адрес для najem okazjonalny
Мельдунек и его преимущества
Снять квартиру в Варшаве