DEFICYT, INFLACJA I PRAWO: PROBLEMY RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH W POLSCE

Według stanu na koniec 2020 r. na 1 tys. Polaków przypadały 393 Mieszkania własnościowe, a im mniejsze miasto, tym mniej powierzchni przypadało na właściciela. Ogólnie Rzecz Biorąc, Polska utrzymuje jeden z najniższych wskaźników średniej liczby pokoi na osobę w całej Europie, a także ma jeden z najniższych wyników w zakresie bezpieczeństwa mieszkaniowego na kontynencie: na rynku brakuje co najmniej 2−2, 5 miliona mieszkań. Co roku w kraju rodzi się 700 tysięcy dzieci, co przyczynia się do popytu na nieruchomości wśród młodych rodzin.

Do tej pory 44% Polaków otrzymało nieruchomość w spadku po rodzicach. Nie każdego stać na zakup mieszkania: Tylko 6% obywateli ma na koncie ponad 100 tys. zł, a 61% mieszkańców nigdy nie zainwestowało i nie ma żadnych produktów inwestycyjnych-wynika z danych Assay Index. Problemy te zostały zaniepokojone przez władze lokalne i zmuszony do przyjęcia "nowego programu rozwoju miast", a także uruchomić specjalny program kredytowy, który zostanie opisany poniżej.

Kluczowym czynnikiem wpływającym na polski rynek nieruchomości w 2022 r. była wojna na Ukrainie: według ONZ, od lutego ubiegłego roku prawie 5 mln Ukraińców otrzymało tymczasowy azyl w Europie, a najwięcej uchodźców-około 1,6 mln-przyjęła właśnie Polska, co doprowadziło do gwałtownego popytu na zakup mieszkań z ich strony.

W ciągu 11 miesięcy 2022 r. cudzoziemcy nabyli w Polsce 9900 mieszkań, obywatele Ukrainy stali się właścicielami 4275 mieszkań. W sumie tubylcy z Ukrainy kupili WIĘCEJ NIERUCHOMOŚCI NIŻ przedstawiciele kolejnych 20 krajów łącznie, w tym Niemiec, Białorusi, Rosji, Włoch, Francji i Wielkiej Brytanii. Najpopularniejsze miasta wśród zagranicznych nabywców to Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź i Poznań.

Wojna na Ukrainie, a także przyczyny makroekonomiczne wywołały gwałtowny wzrost inflacji w Polsce: w maju 2022 r. wyniosła ona 13%, w czerwcu-już 15,5% i kontynuowała wzrost w kolejnych miesiącach. Spowodowało to poważny wzrost cen nieruchomości (warto podkreślić, że jednak Ceny mieszkań rosły wolniej niż inflacja). Ponadto wielu deweloperów oferowało klientom atrakcyjne rabaty i dodatkowe bonusy, które zachęcały do sprzedaży.

Inflacja przyczyniła się do znacznego wzrostu stóp procentowych, a wraz z zaostrzeniem wymogów dotyczących kredytów mieszkaniowych przyczyniła się do spadku emisji kredytów.

Kolejnym wyzwalaczem na rynku nieruchomości w 2022 r. były zaostrzenia polityki finansowej przez Radę Polityki Pieniężnej (MPC) zgodnie z wytycznymi s przedstawionymi w kwietniu 2022 r. przez Polski Inspektorat finansowy (KNF), który zaostrzył kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Podsumowując: jeśli w marcu 2022 r. udzielono ponad 18 tys. kredytów mieszkaniowych, to w listopadzie tylko 6,6 tys., a w grudniu 2022 r. w 7 polskich miastach nowa sprzedaż wyniosła nawet 1,8 tys. lokali mieszkalnych.

Władze mają nadzieję, że w 2023 r. sytuacja ulegnie znacznej zmianie z powodu uruchomienia państwowego programu kredytów hipotecznych "Pierwsze mieszkanie" na poziomie 2% rocznie, skierowanego do młodych rodzin, samotnych młodych ludzi i cudzoziemców, którzy uzyskali obywatelstwo lub Stałe zezwolenie na pobyt w Polsce. Jednak eksperci sceptycznie oceniają jego uruchomienie, zauważając, że pułapy cenowe określone w programie są tak niskie, że znalezienie odpowiedniego mieszkania za podobną kwotę nie będzie łatwe, a urzędnicy już zajęli się kwestią dostosowania stawek.

Oprócz czynników wymienionych powyżej, ceny mieszkań w latach 2022−2023 nadal rosną, wspomagane przez wzrost kosztów budowy z powodu wprowadzenia nowych wymogów prawnych (w szczególności nowelizacji "ustawy o deweloperze", która weszła w życie 1 lipca 2022 r., które zakładają utworzenie funduszu gwarancyjnego dewelopera w celu ochrony środków wpłaconych przez kupujących). Ponadto w ubiegłym roku deweloperzy umiejętnie ograniczali podaż, aby nie zaostrzyć konkurencji cenowej, co spowodowało wzrost średnich cen nominalnych za metr kwadratowy w 2022 r. z 9% do 17%.

Tanie mieszkania na rynku stały się mniejsze, a drogie-więcej: eksperci zauważają, że podaż mieszkań po cenie poniżej 8 tys. zł za metr gwałtownie spadła we wszystkich większych miastach, a odsetek mieszkań o cenie ofertowej powyżej 12 tys. zł za metr kwadratowy znacznie wzrósł: jeśli w 2021 r. takich mieszkań w Łodzi w ogóle nie było, to obecnie stanowią one 7% rynku. Podobna sytuacja miała miejsce we Wrocławiu, gdzie udział wyżej wymienionych mieszkań wzrósł z 18% do 40%.

Analitycy szacują, że wartość krajowego rynku luksusowych nieruchomości w 2022 r. wyniosła 2,3 mld złotych. Eksperci zauważają również wzrost liczby zamożnych Polaków: według polskiego Forbesa w 2020 r. w kraju mieszkało 38,5 tys. milionerów (w polskiej walucie). Jednak ci klienci wolą kupować nieruchomości za granicą (największa liczba transakcji z ich udziałem jest ustalona na południu Europy: Włochy, Hiszpania, Portugalia, Francja), co jest spowodowane zarówno wzrostem wojny na Ukrainie, jak i chęcią dokonania wiarygodnych inwestycji na przyszłość.