TRENDY NA POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Według najnowszego raportu EY "Przewodnik po polskim rynku nieruchomości 2023" wojna na Ukrainie i opóźnione skutki gospodarcze pandemii COVID-19 nie wstrząsnęły większością sektorów rynku nieruchomości, z wyjątkiem segmentu nieruchomości mieszkaniowych: w 2022 r. sprzedaż nowych mieszkań spadła o 35%, najmocniej ucierpiały miasta takie jak Wrocław (-43%), Gdańsk (-38%), Warszawa (-34%).

Głównymi czynnikami przyczyniającymi się do spadku rynku były nieustanny wzrost cen nieruchomości, a także zaostrzenie polityki finansowej przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) przed rekomendacją s przedstawioną w kwietniu 2022 r. przez Polski Inspektorat finansowy (KNF), która zaostrzyła kryteria udzielania kredytów hipotecznych. Świadczą o tym liczby: jeśli w marcu 2022 r. udzielono ponad 18 tys. kredytów mieszkaniowych, to w listopadzie tylko 6,6 tys.

Według Biura Informacji Kredytowej, w 2022 r. w Polsce udzielono 127,2 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o połowę mniej niż w 2021 r. warto przy tym zauważyć, że największą liczbę kredytów mieszkaniowych w historii (314 tys.) w Polsce udzielono w czasie kryzysu gospodarczego w 2008 r., co było spowodowane chęcią Polaków do inwestowania w długoterminowe obiekty na tle niestabilności gospodarczej.

Jednak według prognoz ekspertów, w 2023 r. sytuacja znacznie się zmieni ze względu na uruchomienie państwowego programu kredytów hipotecznych "Pierwsze mieszkanie" na poziomie 2% rocznie.

Jednocześnie najlepsze wyniki w 2022 r. wykazał Sektor prywatnego wynajmu instytucjonalnego (PRS), który stanowił 4% wszystkich inwestycji w nieruchomości. Według ekspertów, dobre wyniki PRS są związane przede wszystkim z napływem uchodźców z sąsiednich krajów: na tym tle inwestorzy zaczęli aktywnie inwestować w sektor prywatnego wynajmu instytucjonalnego. Rekordzista pod względem hurtowego zakupu lokali czynszowych został skandynawski fundusz NREP, który zakupił w ubiegłym roku mieszkania w Warszawie za 451 mln zł z przeznaczeniem na wynajem długoterminowy.

W segmencie nieruchomości biurowych i biznesowych inwestorzy przyjęli postawę wyczekującą, co wiąże się ze skutkami epidemii koronawirusa: w biznesie nadal stosuje się hybrydowy model pracy, więc właściciele zawiesili inwestycje w zakup budynków biurowych. Zmieniają się również oczekiwania najemców co do warunków najmu, które stają się coraz bardziej elastyczne co do wielkości zajmowanej powierzchni i okresu obowiązywania umowy.

Istnieje również tendencja do zwiększania wymagań dotyczących standardu i funkcji pomieszczeń, zapewnienia komfortu oraz bezpieczeństwa i higieny pracy. Utrzymująca się wysoka inflacja powoduje wzrost indeksacji czynszów, a także wzrost kosztów operacyjnych. Może to również wpłynąć na popyt najemców.

Jeśli mówimy o rynku nieruchomości komercyjnych, w Polsce następuje zmiana struktury popytu na powierzchnie handlowe z naciskiem na wygodę i różnorodność podaży, stąd popularność obiektów w domu. Wysoka inflacja przyczyniła się również do wzrostu popularności zakupów w dyskontach i punktach sprzedaży detalicznej.

Silnym czynnikiem wpływającym na sytuację na polskim rynku nieruchomości były wprowadzone w 2022 r. Innowacje legislacyjne, m.in. "prawo budowlane", mające na celu usprawnienie procesu inwestycyjno-budowlanego, w wyniku czego poszerzono katalog budynków zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę oraz wprowadzenie elektronicznego dziennika budowlanego do internetowego rejestrowania postępu prac budowlanych i wszelkich działań towarzyszących.

Nowelizacja "ustawy deweloperskiej", która weszła w życie 1 lipca 2022 r., zakłada utworzenie funduszu gwarancyjnego dewelopera w celu ochrony środków wpłacanych przez kupujących: deweloperzy są teraz zobowiązani do wpłacania składek na Fundusz przy każdej płatności kupującego (maksymalnie 2% dla otwartych rachunków depozytowych mieszkaniowych i 0,2% dla zamkniętych rachunków depozytowych mieszkaniowych).

W ramach nowelizacji o amortyzacji podatkowej od 1 stycznia 2023 r. podatnicy nie mogą uwzględniać odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych w kosztach podatkowych. Ograniczenia amortyzacji podatkowej mogą dotyczyć również innych rodzajów nieruchomości w zależności od ich uznania dla celów księgowych.