Тренды на рынке польской недвижимости

Согласно последнему отчету EY «Путеводитель по польскому рынку недвижимости 2023», война в Украине и отложенные экономические последствия пандемии COVID-19 не потрясли большинство секторов рынка недвижимости, за исключением сегмента жилой недвижимости: в 2022 г. продажи новых квартир упали на 35%, сильнее всех пострадали такие города, как Вроцлав (-43%), Гданьски (-38%), Варшава (-34%).

Главными факторами, способствовавшими падению рынка, стали непрекращающийся рост цен на недвижимость, а также ужесточения финансовой политики Советом денежно-кредитной политики (MPC) до Рекомендации S, представленной в апреле 2022 г. Польской финансовой инспекцией (KNF), которая ужесточила критерии выдачи ипотечных кредитов. Об этом наглядно говорят цифры: если в марте 2022 года было выдано более 18 тыс. жилищных кредитов, то в ноябре всего 6,6 тыс.

По данным Кредитно-информационного бюро, в 2022 г. в Польше выдали 127,2 тыс. жилищних кредитов, что вдвое меньше, чем за 2021 г. При этом стоит отметить, что наибольшее количество жилищних кредитов в истории (314 тыс.) в Польше выдали во время экономического кризиса 2008 г., что было вызвано желанием поляков инвестировать в долгосрочные объекты на фоне экономической нестабильности.

Однако, по прогнозам экспертов, в 2023 г. ситуация существенно изменится по причине запуска государственной программы ипотечного кредитования «Первая квартира» под 2% годовых.

При этом лучшие показатели в 2022 г. продемонстрировал сектор частной институциональной аренды (PRS), на долю которого пришлось 4% от всех инвестиций в сфере недвижимости. По мнению экспертов, хорошие показатели PRS связаны, в первую очередь, с наплывом беженцев из соседних стран: на этом фоне инвесторы стали активнее вкладываться в сектор частной институциональной аренды. Рекордсменом по оптовой покупке рентных помещений стал скандинавский фонд NREP, который приобрел в прошлом году квартиры в Варшаве на 451 млн злотых с целью долгосрочной сдачи в аренду.

В сегменте офисной и бизнес-недвижимости инвесторы заняли выжидательную позицию, что связано с последствиями эпидемии коронавируса: в бизнесе продолжается использование гибридной модели работы, поэтому собственники приостановили инвестиции в покупку офисных зданий. Меняются и ожидания арендаторов относительно условий аренды, которые становятся все более гибкими в отношении размера занимаемой площади и срока действия договора.

Также наблюдается тенденция к повышению требований к стандарту и функциям помещений, обеспечению комфорта, а также безопасности и охраны труда. Устойчиво высокая инфляция приводит к увеличению индексации арендной платы, а также росту операционных расходов. Это также может повлиять на спрос арендаторов.

Если же говорить о рынке торговой недвижимости, в Польше происходит изменение структуры спроса на торговые площади с упором на удобство и разнообразие предложения, отсюда и популярность объектов у дома. Высокая инфляция также способствовала росту популярности покупок в дискаунтерах и торговых точках.

Сильным фактором, повлиявшим на ситуацию с польским рынком недвижимости, стали законодательные новации, введенные в 2022 г., в частности, «Закон о строительстве», направленный на оптимизацию инвестиционно-строительного процесса, в результате чего был расширен каталог зданий, освобожденных от обязанности получения разрешения на строительство и внедрение Электронного строительного журнала для онлайн-фиксации хода строительных работ и всех сопутствующих мероприятий.

Поправки к «Закону о застройщике», вступившие в силу с 1 июля 2022 года, предполагают создание Гарантийного фонда застройщика с целью защиты средств, уплаченных покупателями: теперь застройщики обязаны вносить взносы в Фонд при каждом платеже покупателя (максимум 2% для открытых счетов условного депонирования жилья и 0,2% для закрытых счетов условного депонирования жилья).

В рамках поправок по налоговой амортизации с 1 января 2023 г. налогоплательщики не вправе включать амортизационные списания по зданиям и жилым помещениям в состав налоговых расходов. Ограничения по налоговой амортизации могут коснуться и других видов недвижимости в зависимости от их признания для целей бухгалтерского учета.