Дефицит, инфляция и законы: проблемы рынка жилой недвижимости в Польше

По состоянию на конец 2020 г., на 1 тыс. поляков приходилось 393 квартиры в собственности, и чем меньше город, тем меньше площадей приходилось на владельца. В целом, Польша удерживает один из самых низких показателей среднего количества комнат на человека во всей Европе, а также имеет один из самых низких результатов по обеспеченности жильем на континенте: на рынке ощущается нехватка как минимум 2−2,5 млн квартир. При этом ежегодно в стране рождается 700 тыс. младенцев, что способствует спросу на недвижимость у молодых семей.

На сегодняшний день 44% поляков получили недвижимость в наследство от родителей. Не все могут позволить себе приобрести жилье: только у 6% граждан на счету более 100 тыс. злотых, а 61% жителей никогда не инвестировали и не имеют никаких инвестиционных продуктов, свидетельствуют данные Assay Index. Эти проблемы озаботили местные власти и вынудили принять «Новую программу развития городов», а также запустить специальную программу кредитования, о которой будет рассказно ниже.

Ключевым фактором, повлиявшим на рынок польской недвижимости в 2022 г., стала война в Украине: по данным ООН, с февраля прошлого года почти 5 млн украинцев получили временное убежище в Европе, и больше всего беженцев — около 1,6 млн — приняла именно Польша, что привело к стремительному спросу на покупку жилья с их стороны.

За 11 месяцев 2022 г. иностранцы приобрели в Польше 9900 квартир, граждане Украины стали владельцами 4275 квартир. Всего же уроженцы Украины приобрели больше недвижимости, чем представители следующих 20 стран вместе взятых, включая Германию, Беларусь, Россию, Италию, Францию и Великобританию. Самыми популярными городами среди иностранных покупателей являются Варшава, Краков, Вроцлав, Лодзь и Познань.

Война в Украине, а также макроэкономические причины спровоцировали стремительный рост инфляции в Польше: в мае 2022 г. она составляла 13%, в июне — уже 15,5% и продолжила рост в последующие месяцы. Это вызвало и серьезный рост цен на недвижимость (при этом стоит подчеркнуть, что все же цены на квартиры росли медленнее инфляции). Кроме того, многие застройщики предлагали покупателям привлекательные скидки и дополнительные бонусы, стимулирующие продажи.

Инфляция способствовала существенное повышению процентных ставок, а вкупе с ужесточением требований к жилищным кредитам это способствовало падению выдачи кредитов.

Еще одним триггером на рынке недвижимости в 2022 г. стали ужесточения финансовой политики Советом денежно-кредитной политики (MPC) по Рекомендациям S, представленные в апреле 2022 г. Польской финансовой инспекцией (KNF), которая усилила критерии выдачи ипотечных кредитов. Как итог: если в марте 2022 г. было выдано более 18 тыс. жилищных кредитов, то в ноябре всего 6,6 тыс., а в декабре 2022 г. в 7 польских городах новые продажи составили и вовсе 1,8 тысячи. жилых помещений.

Власти надеются, что в 2023 г. ситуация существенно изменится по причине запуска государственной программы ипотечного кредитования «Первая квартира» под 2% годовых, адресованной молодым семьям, одиноким молодым людям и иностранцам, получившим гражданство или постоянный вид на жительство в Польше. Однако эксперты скептически оценивают ее запуск, отмечая, что ценовые потолки, заложенные в программу, настолько низкие, что найти подходящую квартиру за подобную сумму будет непросто, и чиновники уже озаботились вопросом корректировки ставок.

Помимо факторов, перечисленных выше, цены на квартиры в 2022—2023 гг. продолжают расти, чему способствуют увеличение затрат на строительство по причине введения новых законодательных требований (в частности, поправок к «Закону о застройщике», вступивших в силу с 1 июля 2022 года, которые предполагают создание Гарантийного фонда застройщика с целью защиты средств, уплаченных покупателями). Кроме того, в прошлом году девелоперы умело сокращали предложение, чтобы не обострять ценовую конкуренцию, в результате чего прирост средних номинальных цен квадратного метра в 2022 году увеличился с 9% до 17%.

Дешевых квартир на рынке стало меньше, а дорогих — больше: эксперты отмечают, что предложение квартир по цене ниже 8 тыс. злотых за метр резко сократилось во всех крупных городах, а процент квартир с ценой предложения выше 12 тыс. злотых за квадратный метр существенно увеличился: если в 2021 г. таких квартир в Лодзи вообще не было, то сейчас они составляют 7% рынка. Аналогичная ситуация была и во Вроцлаве, где доля вышеупомянутых квартир увеличилась с 18% до 40%.

По оценкам аналитиков, стоимость внутреннего рынка элитной недвижимости в 2022 г. составила 2,3 млрд злотых. Также эксперты отмечают рост количества состоятельных поляков: по данным польского Forbes, в 2020 г. в стране проживало 38,5 тыс. миллионеров (в польской валюте). Однако эти клиенты предпочитают приобретать недвижимость за границей (наибольшее количество сделок с их участием фиксируется на юге Европы: Италия, Испания, Португалия, Франция), что вызвано как разрастанием войны в Украине, так и желанием сделать надежные вложения на будущее.